存量房时代，二手房市场逐渐占据主赛道，并且更能反映房地产市场的真实情况。复工复产以来，全国多个城市二手房价格同环比普涨，甚至超过同期新房价格。但真实的情况如何，二手房究竟量价齐升还是有价无市？房源流动性是存量房市场交易活跃性的主要表现之一，流动性高，表示市场活跃性高，反之亦然。

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9月，上海二手房单月成交量创四年新高，优势房源挂牌周期仅1～2周；北京二手房网签量创季度新高，热门小区出一套卖一套；而郑州二手房价格下行周期拉长，有房源挂牌一年仍未成交；廊坊二手房房价较高峰期价格腰斩，挂牌半年才能勉强低价成交……日前，《每日经济新闻》记者对北京、上海、廊坊、郑州、沈阳等地二手房市场调查发现，市场也呈现了明显分化。

记者在调查中发现，房源流动性普遍居前的城市，以一线城市和部分强二线城市为主，其中长三角城市占据前十中的六席。

具体分城市等级看，一线城市房源活跃指数显著高于二、三线城市。北上广深等一线城市已经进入存量房市场，需求支撑下二手房活跃程度明显高于二、三线城市；一些省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。

根据贝壳研究院测算，2020年9月一线城市二手房流动性指数为85.16，环比降0.3%；21个二线城市二手房源平均流动性指数为81.06，环比降1.0%；8个三线城市平均二手房流动性指数为81.05，环比降1.6%。

全国楼市区域性分化明显，一些区域二手房流动性高企，而有的区域则持续低迷。二手房流动性指数较低的城市有廊坊（71.24）、南昌（72.75）、沈阳（77.23）、郑州（77.92）等。诸如南昌、郑州等城市主要以新房交易为主导，二手房市场活跃程度相对较低。而沈阳、长春等东北区域城市指数排名靠后，则与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。

从二手房房源流动性指数环比变化趋势来看，9月涨幅较大的城市主要有厦门（0.70%）、青岛（0.68%）、西安（0.56%）、嘉兴（0.51%）、济南（0.18%）等，而环比跌幅较大的有沈阳（-3.91%）、石家庄（-3.27%）、廊坊（-2.82%）、惠州（-2.71%）等城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对《每日经济新闻》记者表示：“二线城市的二手房涨幅没有扩大，说明此轮房价调控的重点主要围绕二线城市。各地对于房地产交易秩序的管控趋严，这都会使得市场预期更加平稳。”

上海：单月成交量创四年来新高 优势房源挂牌周期1~2周

上海的“金九”成色非常足。上海链家数据显示，9月全市共成交二手房3.1万套，环比增长4%，同比增长达46%；成交金额1103亿元，环比增长8%，同比增长70%，套均总价和成交均价分别为353万元/套和42088元/平方米，环比分别增长4%和5%，同比分别增长16%和10%。

易居、中原、链家等多机构数据显示，上一次上海二手房成交量单月出现“3”字头，还是2016年9月。

《每日经济新闻》记者在调查中发现，即便是上海远郊，二手住宅也维持了较高热度。在青浦、嘉定两区与花桥相接的绿地时代名邸，二手房挂牌、带看与成交热火朝天。疫情好转以来，房东几乎每周都会接到中介询问是否愿意出售的电话。

不过，即使在这样“不愁卖”的区域，成交核心说到底还是价格。专营该小区的一位中介张晓平（化名）告诉记者，“只要价格稍微有点优势，一两个星期就卖掉了。”

如果挂牌价太高，他举例，“小区里62平方米左右的成交价一般在130万～135万元之间。有一套正在挂牌的房源，已经从150万元降到145万元，再到140万元，挂到现在还没卖掉。”

上海市中心的交易则更热一些，紧邻南京西路和人民广场的中凯城市之光，9月单店铺成交3套，中介刘琦（化名）说，“这个业绩很不错了，今年以来客源不断，带看量也大。同小区的回迁房则无人问津，选择市区二手房的客户往往更看中环境和品质，回迁房除非价格诱人，不然最快也要1～2个月成交，如果价格再偏高，那只能看缘分了。”

同一线城市相比，嘉兴似乎是个很不起眼的城市，但在房地产市场上，它承接了不少来自上海、杭州因政策限制产生的购房需求，疫情过后更是如此。刘琦说，“全公司前段时间一天能成交20多套，现在行情逐渐平稳了，一天成交几套房，主要还是看价格。以嘉源东方都市为例，目前中小户型二手房有客户，但几乎没有房源可卖。”

北京：二手房网签量创季度新高 热门小区出一套能卖一套

疫情过后，北京楼市已然成为全国“最热”之一，连同二手住宅一起，似乎迎来了报复性消费。

“小区只现在只有1套一居室在售了，基本上出一套卖一套。”记者打听北京中关村稻香园小区挂牌情况时，中原地产杨帆说，“一居室小面积的出手特别快，一般1～2个月就成交了，很抢手。而且户型越小越好卖，不愁没客户。”

成交数据也印证了北京二手房市场的热度：据北京中原地产统计，9月北京二手房成交量17259套，创下今年月度次高，仅次于今年5月的17309套；环比8月增加1202套上涨7.5%、同比大涨40%。

值得注意的是，北京网签量连续5个月超1.6万套。诸葛找房数据显示，9月，北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4%。

今年第三季度，北京二手房网签量是4.97万套，达到了2018年以来的季度新高。

实际上，2017年下半年至今，除最近5个月（即今年5～9月）以外，月网签量超过1.6万套的只有2018年5月和2019年3月。就网签量而言，最近5个月北京二手住宅交易水平相对较高，市场呈现出2017年“3·17”新政以来最佳表现。

从市场实际成交量来看，据我爱我家北京区域交易数据，2020年9月北京经纪机构的二手住宅签单量环比8月微降7.27%，但同比2019年9月大幅增长56.20%。

贝壳研究院认为，上海、北京属于典型的存量房市场，二手购房需求动力较足；强省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。

结合各城市房价指数与房源流动性指数进行二维象限分析，结果显示，北京、上海、深圳等城市虽然房源流动性指数较高，但房价水平并不低，属于典型的高流动性—高房价城市。而对于青年群体来说，高流动性—房价友好型城市是不错的选择，该类城市包括成都、西安、嘉兴、武汉、青岛、佛山等8城。

郑州：二手房价格下行周期拉长 有房源挂牌一年仍未成交

在郑州核心区黄河路拥有一套一居室住宅的钱女士最近打算换个面积大点的房子，原本不关心楼市的她突然尴尬地发现，自己手里这套房在不断贬值。

“2019年底我和新搬来的邻居闲聊，他从别人手中买的户型和我一样，当时总价是66万元。前两天我开始考虑起换房的事情，但发现我们小区中比我户型大10平方米的房源挂牌价就只有65万元了。”

钱女士还告诉《每日经济新闻》记者，自己在这个小区的朋友户型和自己一样，一年多前便已经挂了出去，到现在仍然没有成交。

国家统计局的宏观数据同样反映了郑州二手房市场低迷的现状。2020年以来，郑州二手房价格仅在2月同比维持了0增长，其余月份均环比同比双双下跌，定基指数从1月的127.7一路下跌至8月的124.9。

二手房价格的低迷也表现在了流动性方面，根据贝壳研究院数据，郑州二手房房源流动性指数为77.92，在报告中处于末流位置。

郑州21世纪不动产店东刘光强告诉记者，在他的观察中，郑州的二手房市场目前的确处在低迷期：“从去年开始，郑州的二手房市场便呈现出价格下行，交易周期拉长的事实。”

“目前郑州限购，一定程度上限制了需求。郑州市场正在从刚需向改善需求过渡，但二手房大部分是刚需盘，所以市场就不太好。”

此外，充足的新房供应挤压了郑州的二手房市场。贝壳研究院分析师闫金强告诉《每日经济新闻》记者：“郑州房源流动性低，是因为郑州新房供应充足，购房客户普遍偏好新房。”

克而瑞数据显示，2020年8月底，郑州商品住宅的存量是933.64万平方米，相比去年同期，增加了373.96万平方米，增长幅度高达69%。

郑州统计局官网数据也表示：“（2020上半年）地产开发投资较快增长。随着疫情防控和复工复产的有效推进，疫情期间积压的购房需求得到释放，房地产开发投资较快增长。上半年，全市房地产开发投资增长5.3%，比一季度回升1.3个百分点。