中国奥园11.6亿接盘京汉股份近3成股份！去年总负债增加近千亿，钢丝上起舞？

根据最新消息，奥园收购了京汉股份约29.30%的股份，这也意味着其通过收购增加了在一二线城市土储的占比。2019年奥园首次破千亿规模，而与规模一起增加的是公司的负债，2019年公司总负债增加了近千亿。此前不久，还被质疑存在“明股实债”降低有息负债之嫌，在当下大多数房企降风险去杠杆的阶段，奥园却仍在钢丝上起舞。

5月19日，中国奥园公布，于2020年5月15日，卖方A京汉控股集团有限公司、田汉及深圳奥园科星投资有限公司（下称“奥园科星”）签署了《股权转让协议》。

据此，奥园科星已同意有条件地收购目标公司京汉实业投资集团(000615.SZ)约2.29亿股股份，占目标公司股本约29.30%，相当于已发行附带投票权股份约29.99%，代价约人民币11.6亿元。该转让正式完成后，奥园科星将成为京汉股份的控股股东，公司的实际控制人将变更为郭梓文。

天眼查显示，奥园科星为奥园集团（广东）有限公司100%持股，而广州奥园为奥园集团的控股子公司。京汉股份亦是房地产开发领域公司，此次奥园集团无疑是看中了京汉股份手中持有的房地产项目。资料显示，京汉股份共计持有18个项目，现有已确定的总可售建筑面积约123.7万平方米。这对于刚跨过千亿门槛，仍想进一步冲刺规模的奥园来说，可增加其在一二线土储的占比。

不过，在当下大多数房企降风险去杠杆的阶段，奥园却在走钢丝，仅过去一年，其总债务就增长了近千亿，令人侧目。值得注意，在收购事项完成后，奥园科星将透过借款或协助目标公司融资，向目标公司投入不少于人民币5亿元，供其偿还借款及用作日常营运。奥园如今的大胆举动，不禁让人想到曾经高杠杆扩张的福晟、泰禾，如今已是“满目疮痍”。

//

负债增长近千亿

//

奥园是近几年里的新生代房企，被认为是粤港澳四小龙之一。2013年中国奥园破了百亿，2019年，中国奥园（03883.HK）实现合同销售1180.6亿元，成功跻身千亿房企俱乐部。

按照中指院的全口径销售额排名，2019年奥园排29位，奥园的业绩公告也说，自己超额完成1140亿元的全年目标。从百亿到千亿，奥园花了六年时间。

如果从销售额、营收、利润指标看，2019年，奥园的表现还算优秀。年报显示，2019年其营收505.3亿元，同比增长高达63%；毛利润150.2亿元，同比增长56%，毛利润率为29.7%；净利润52.2亿元，同比增长78%。

而与销售规模同时增长的，是奥园的负债。在房地产行业，负债推动规模的模式并不鲜见，但与当下诸多房企都“力排众难”下通牒去风险不同，奥园仍在逆市而行。

这一年，奥园在土地市场上非常活跃。

2019年，奥园新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平米，新增可售货值约1861亿元。为此，奥园花了300多亿元。在大肆扩张下，奥园的负债增长了近千亿。

公告显示，截至2019年末，其负债总额约为2528.84亿元，而2018年这一数字为1581.24亿元，这也意味着，在这一年时间里，奥园的负债总额增加了近千亿，涨幅近60%。而根据奥园首席财务官陈志斌所言，“奥园在现金流上，最大的支出还是来源于购地和建筑成本开支”。负债总额上涨近千亿元，意味着偿债压力及利息成本的增加。

负债结构方面，截至2019年末，奥园的银行及其他借款为689.61亿元；2018年未407.52亿元，增幅69%。

2019年末，优先票据及公司债券约为268.03亿元，2018年末为169.7亿元，增幅58%。

958亿元的债务中，有419亿元是短期借贷，占比43.7%。而2018年末时，这个数字还只有237.32亿元，增幅76.6%。但其958亿债务中大部分都需要在2年内偿还，一年内需偿还418.73亿元，1年以上不超过2年需偿还306.98亿元，2年以上至5年以内的偿还金额为225.38亿元。

而根据奥园2020年计划的新开工面积，据称将提升到1850万平米，竣工面积预计超过920万平方米。

这也意味着，奥园在未来一年有约800亿元的偿债、土地成本、建筑成本等财务支出。而截至2019年末，奥园拥有不受限制的现金及银行存款、结构性存款约588亿元，可见其偿债压力颇大。那么，对于奥园来说，加快销售回流和积极融资是其紧要任务。

//

奥园如何做大的？

//

在过去很长一段时间里，市场对奥园的印象，还停留在这是一家广东地方房企。市场其实很好奇，它是如何做大的？