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成都表妹如何使用分期乐自己套出来用的呢?爆雷风险应积极自救

字号+ 作者:生活头条 来源:未知 2021-01-17 我要评论

记者调研了解到,房地产三道红线融资新规出台叠加偿债高峰期,高负债房企面临较大压力。福晟集团、泰禾集团等规模房地产企业已出现爆雷风险,阳光城等品牌房企也面临合规的阵

记者调研了解到,房地产“三道红线”融资新规出台叠加偿债高峰期,高负债房企面临较大压力。福晟集团、泰禾集团等规模房地产企业已出现爆雷风险,阳光城等品牌房企也面临合规的阵痛。专家建议,切实落实融资新规,建立相应监测和预警机制,防止房地产金融风险进一步蔓延。

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高负债房企资金压力加剧

2020年8月,重点房地产企业资金监测和融资管理规则推出后,房企融资环境随之收紧,加上年末偿债高峰期的到来,房地产企业普遍面临较大资金压力。

央行发布数据显示,截至2020年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,同比增长12.8%,增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的比例从2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%,8年时间提高了9.6%。

业界专家认为,当前房地产行业整体融资占比仍然较高。浙商证券分析师胡娟说,从违约的房地产债券来看,一是部分房企扩张激进,通过高负债高杠杆拿地、开发,有息负债过大对现金流有所吞噬,比如中弘控股。二是一些企业多元化发展失败,以银亿和华业为典型代表。三是整体布局存在缺陷,导致销售回款出现问题,主要典型是天津房信和泰禾集团。

业内人士表示,房企一直靠高负债、高周转来维系运营,如果触碰“三道红线”,将难以获得增量资金,这无疑卡住了房企融资的管道。

在申银万国28个行业分类中,房地产行业资产负债率为79%,位居行业第三。根据监管新规的标准,55%的上市房企负债率超70%。

据贝壳研究院统计,2020年前10个月,我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元。据植信投资首席经济学家连平测算,2016年以来,房企发债高峰期发行的境内信用债将集中在2019年至2021年到期,2017年以来房企发行的海外债将集中在2020年至2023年到期,2021年到期的境内信用债规模和海外债规模分别约为5492亿元、3509亿元,相比2020年到期量分别多增353亿元、1149亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,房企在金融监管升级的过渡期将承受降负债与冲业绩的双重压力。按照近5年房企债券融资发行周期推算,预计房企债务压力实现实质性下降仍需3至5年时间。

部分房企现爆雷风险

厦门大学管理学院教授戴亦一说,房地产企业大多在规模扩张的阶段使用较高财务杠杆,负债率较高,“长债短借、以债养债”现象普遍。“这种发展模式在房企卖房顺利、现金流流畅的时候可以维持,而一旦遇到政策调控或融资不能按时到位,就会形成资金和债务的错配。”

“很多房地产企业为了扩大规模,明知会亏,依然要拿项目,且绝大多数通过高负债高杠杆拿地开发,”蓝绿双城董事长曹舟南说,“不少房企是‘十个锅五个盖子’,容易产生现金流断裂的风险。”

中国房地产业协会会长冯俊说,去年以来,疫情对房地产企业回款造成影响,令房地产行业通过长期高负债、高杠杆积累的风险集中爆发。

部分规模房企已“爆雷”。曾经的百强房企福晟集团深陷债务危机。截至2019年底,公司负债已超过700亿元,资产负债为77.32%。福晟的债务还存在民间借贷和员工跟投债务等。

事实上,采取跟投机制是房企的普遍做法。一名阳光城员工告诉记者,他从多家银行借了消费贷,每年可提现几百万元,然后跟投公司项目“赚差价”。“消费贷利率是4%至7%,而公司资金利率高达百分之十几。”

为了解决资金困境,2020年初福晟集团与世茂集团进行并购,联合成立世茂福晟平台,但经营依然不稳定。福晟在福建20多个项目处于停工状态,上海、湖南、广东等地也有项目停工。

再如泰禾集团,由于该企业不断高价拿地,其负债总额从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。随着国家对房地产市场调控升级,泰禾集团最终陷入债务困境。截至2020年三季度末,公司已到期未归还借款金额增至487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。北京、上海、杭州多地项目停工,一些业主一边租房,一边还贷,走上看不见尽头的维权之路。

旭辉控股董事局主席林中等业内人士认为,在“房住不炒”的调控基调下,行业高杠杆、高负债、快周转的模式恐难持续。只做规模不重盈利的房企恐将出现资金链断裂的情况,恐波及相关金融机构。

房企积极降杠杆降负债自救

在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下,高负债房企面临较大压力,纷纷通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。

“短期告别高杠杆还颇为艰难。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,面临即将到期的债务压力,开发商可能不得不对外融资“找钱”。同策研究院报告显示,2020年11月份,40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元,占比23.50%,环比大幅上涨331.2%。国泰君安研报称,股权融资不会增加有息负债,同时可以增厚权益,对改善公司负债水平作用显著。业内分析认为,在“三道红线”之下,未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。

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