构建长效机制是当务之急

1998年至2018年期间，我国房地产市场整体发展状况较为良好，在改善城镇居民住房条件、加快城镇化进程和促进经济增长等方面均发挥了重要作用。城镇居民人均住房建筑面积由1998年的18.66平方米增加到2018年的39平方米，城镇化率由1998年的33.4%提高到2018年的58.6%，房地产业增加值占GDP比重由1998年的4%提高到2018年的6.6%。

在肯定过去20多年取得成绩的同时，也应看到房价高企给民众安居、财务负担带来很大压力。房地产既连接投资与消费、实体与金融、民生与增长，也关系到地方政府收入，并事关开发商、银行和居民的切身利益，具有牵一发而动全身的作用。面对国内外形势的深刻变化，迫切需要加快构建房地产市场发展长效机制，这是实现房地产市场预期理性回归，以及促进经济、金融及社会稳定的重要抓手。

创新制度供给

综合考虑我国具体国情和现实状况，结合部分地方政府、民营企业既有探索以及德、新、美、日等发达国家经验，笔者就构建“居者有其屋”或“居者有其所”的长效发展机制提出以下制度框架。

改革商品房调控机制。在严格控制投资投机需求的同时，积极增加普通商品住房市场供应，引导市场预期，确保市场平稳和有序运行。新型调控框架和长效发展机制建立后，应择机调整部分城市商品房的限购、限售、限价、限贷政策，让商品房按市场法则运行，实现“政府的归政府，市场的归市场”。

强化住房保障体系建设。恢复和完善原有“双轨三类”的“双轨”制度安排，在坚持住房市场化改革方向基础上，健全住房保障制度体系，合理做好保障轨和市场轨的双轨统筹，政府和市场各归其位，“保障房的事情政府管，商品房的事情市场管”。

基于需求主体分类提供有效供给。一是创新保障房解决方案。在原有“双轨三类”制度中按照高、中、低收入三类人群制定住房解决方案的基础上，结合职业性质和发展路径设计住房解决方案，补充和明确对于体制内和体制外两类人群的住房保障制度安排。

对于中央机关和地方公务员群体，建议进一步明确住房解决方案。对于企业员工，可参考部分民营企业员工住房解决实践。加强政府、企业和社会在土地供应、住房建设和资金支持等方面的合作，通过发放货币补贴、自建或租赁职工宿舍、建设或购买职工公寓等方式，多渠道、多种方式、合规合法地解决员工住房问题，企业住房相关支出可研究纳入经营成本。

二是发展和壮大住房租赁市场。推进“租购同权”改革，辅之以户籍制度、教育和医疗资源分配等方面的配套改革，满足民众在居住、教育和医疗等方面的基本需求，实现社会基本公共服务均等化。引导形成“先租后买、逐步改善”的住房梯度消费理念，逐步扩大住房租赁市场规模，多渠道扩大房源供给，打通存量房与租赁市场的通道。增加租赁市场供给，引导发展专业化、规模化的住房租赁公司，鼓励居民和开发商将闲置自持住房用于出租，推进空置率较高的商住用房纳入租赁住房体系，鼓励集体经营性建设用地建设租赁住房。

完善房地产投融资政策。解决房地产过度金融化的问题，应从投融资制度方面加以完善。总的原则，是把好金融流动性进入房地产市场的闸门，加强房地产市场信贷资金使用和流向监管，防止商品房市场过度金融化。对于购房者，应优化首套购房者的金融支持方案，完善自住型需求金融支持，提高多套商品房住房拥有者的贷款买房门槛和成本，防止居民部门的杠杆率过度上升。对于开发商，应提高对房地产开发商自有资金比例的要求，加强对房地产企业资金来源(如信托资金、海外发债)等的审查，在满足房地产商合理融资需求的同时，防止资金过度流向房地产。

加强配套制度建设

改革和完善土地供给制度。在城镇土地供应方面，落实人地挂钩政策，形成“功能-产业-人口-土地”调控逻辑链条；优化用地结构比例，完善城市土地流转制度，盘活城市存量土地；改进招拍挂制度，控制拍卖土地价格。在土地制度改革方面，建立多元竞争、多主体供给的土地供给制度；建立规范的二级土地交易市场，保证交易依法合规，保护农民的合法权益；逐步建立和完善以城市群为基础的跨省土地规划，在确保耕地数量不减少、质量不降低的红线基础上，增加规划建设用地规模；完善土地增值税制度。

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