2020年8月8日，博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会上，在主题为“下半年与下半场：弯道机会与安全发展”的六方会谈上， 复旦大学经济学教授韦森、旭辉控股董事局主席林中、金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富、龙湖集团副总裁胡若翔、中南建设董事、中南置地副总裁唐晓东、金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元、绿城小镇集团总经理蒋安绰展开探讨。

Q：下半年房地产市场的预判？

林中：下半年城市结构分化 房企目标是稳价保量

政策方面，下半年预计还是“稳”字当头，与此同时，由于城市出现结构分化，一城一策，有紧有松，将是调控的主要基调。市场方面，预计下半年需求平稳，房企的目标是仍是“稳价保量”。

方明富：对下半年的预判总结为六个字：“量为降，价为升”。上半年房地产相对其他行业整体表现还不错，但是个体之间竞争压力很大，城市之间分化越来越严重，有些三线城市到6月底还在促销，而一线城市已经恢复得比较好。疫情影响对消费端影响有两个，“最高端”和“最低端”，经济的影响带来特别高端物业的需求在减速，同时服务型的刚需也在减速，相比较而言，中端改善型需求比例在增加，大家对健康需求的改善在增加。对于房企来说低端刚需其实是最大量的，刚需消费端的减少会对企业带来销售压力。

张晋元：

我的观点其实和前面几个专家比较一致，未来整个市场的走势还是会比较平稳。之所以这么判断是因为我非常相信政府的调控，调控的手段越来越丰富，手段也越来越成熟。

过去三年可以说是中国房地产市场组平稳、最健康的三年。从15年去库存到现在，过去三年可以说是去化周期是最低的三年，过去三年也是房地产稳定小幅增长的三年。可以看到，政府已经有足够的能力去调整过热的房地产市场，或者是去刺激不太好的市场恢复正常。

房地产市场中，其实还有一个市场是非住宅市场，相比之下，对这个市场判断我个人是比较悲观的，主要因为全国一线城市和主要城市的空置率是持续攀升的，而租金是持续下滑的。

胡若翔：开发引擎是当下，服务引擎是未来

除了开发，龙湖目前的另一个重要引擎是服务。去年龙湖通过服务创造的营收已经过百亿了，且随着商业、长租公寓布局量的提高，服务带来的收入还将继续高速增长。这些收入都是龙湖新的增长点。

唐晓东：稳住基本盘 稳住经营风险 稳住客户

第一个是稳住基本盘，第二个要控制经营风险，第三个是要高度地重视客户。

基本盘包括人才培养，找到志同道合的人，真正喜爱这个行业的人，让他们得到发展。控制风险方面，虽然现在外部压力很大，市场有巨大的不确定因素，但我认为企业要以攻为守去发展。第三方面所说的的客户，不止是业主而已，还包括上下游的合作伙伴。认认真真做好每个项目，还是未来企业、行业基业长青的基础。

蒋安绰：市场需求不会变，但需求的方向会改变。

上半年的市场，可以说疫情影响了经济，经济影响了房地产。但从总的需求量上来看，下半年市场的需求是不会改变的，但可能需求的方向会有所改变，疫情以后人们对美好生活的认知变化，会使得需求端会对更好产品有更多需求。因此什么样的产品能够跟美好生活的向往是匹配的，是每个开发商下一步迫切需要考虑的。

Q：长周期看，现在房企排名调整是不是一个机会，怎么看待弯道超车？

蒋安绰：针对地产下半场如何弯道超车的问题，蒋安绰表示，随着人们对美好生活的理解和认知逐渐变得更加深刻，房地产市场势必会朝着更加细分的方向进行发展。长远来看，可能房地产市场会在5-8年逐渐趋于饱和，但对于健康生活、康养生活的需求会逐渐增加。

2035年后，全国范围内将有4亿人步入老年生活，这可能是未来养老细分市场的一个机会。对于房企来说，未来会面对不同年龄端、不同需求的客户，一定要考虑清楚自己想抓住哪一部分的人群和市场，才有可能抓住“弯道超车”的机会。

胡若翔：城市周期各有分化 企业要保持克制

2018年是房地产市场周期的一个大分水岭，在那之后，很多城市进入了一个市场化+计划经济的时代。很多城市走出了自己独有的周期，之前的规律很难适用，而是进入了一个长周期。当下我觉得企业要保持克制，把握时机，要减少激进心态。

张晋元：对于行业中是否还存在弯道超车的机会，张晋元指出：“我的判断会越来越少，而且会非常难。”

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